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完善住宅物业管理机制 有效预防和化解物业纠纷

2019-03-29   

  全国政协委员、市政协常委、市妇联副主席(挂职)黄绮反映,住宅小区物业纠纷爆发式增长的背后,既折射出居民对物业服务的认知错误、部分居民缺乏诚信以及法治意识淡泊,也反映了住宅小区治理机制方面存在的短板:

  一是主体责任不够明确。住宅小区综合治理涉及到多个行政管理部门和专业服务单位,各部门沟通机制有待完善;二是业主自治机构缺乏专业性。由于业主参与度不够、积极性不高,导致业主大会难以召开、业委会组建或者换届难。业委会委员专业程度低,法律素养不高,代表性不强,“少数代表多数、个别代表全体”已成为普遍现象;三是物业服务企业优胜劣汰的市场竞争机制、评判标准未有效建立;四是目前法律对业主大会及业主委员会的法律地位规定不够明确。这就导致不少情况下业委会的诉讼地位等无法确定。

  为此,建议: 
 
  一、注重党建引领,促进物业管理的有序自治

  在社区治理中充分发挥基层党组织政治功能,加强党对业委会的组织领导,加大业委会党支部组建力度。由业主中的党员成立党小组,充分发挥党员先进模范作用,引领物业管理的有序自治。

  二、弥补完善业主自治管理中专业力量配备不足的短板

  物业管理涉及众多专业问题,比如纠纷产生中的法律关系确定、物业维修中的技术问题以及经费使用中的审计问题等等。被业主大会推选为业主委员会委员的,一般都是热心人士,但未必是法律、建筑或经济方面的专家,有时遇到问题会有心无力。建议成立业委会的同时,鼓励聘请业主中有专业能力的人士成立数个专家咨询小组,提供法律政策咨询,有效提升业主委员会解决问题的能力。

  三、完善监督机制,成立业主监督委员会

  业委会是由业主大会选举产生的。作为业主大会授权的执行机构,在行使物业管理权力的过程中,缺少监督会导致权力滥用。建议在成立业主大会的同时,设立业主监督委员会,代表业主大会对业主委员会进行监督。

  四、立法明确业委会的诉讼法律地位

  《物权法》虽明确了业主委员会在特殊条件下有作为诉讼原被告的资格,但该法对业主委员会其他方面的法律定位采取了回避态度,对业主委员会的法律性质存在界定不清的情形,使其与业主、物业服务企业处于不平等地位。一旦发生物业服务合同纠纷,业主委员会作为签订主体是否有权作为独立诉讼主体参与民事诉讼,是司法实践的争议之处。

  五、引导专业法律服务力量及人民调解组织参与小区综合治理

  运用传统的磨嘴皮、打感情牌等方式化解物业纠纷,已经适应不了新形势的发展。建议鼓励引导有规模的住宅小区聘请常年法律顾问,为住宅小区提供日常涉及物业管理需求的法律咨询及建议等。市、区人民调解委员会设立物业纠纷调解机构,让物业纠纷这样的人民内部矛盾以和谐的方式给予有效化解。政府相关部门可以通过律师协会鼓励有公益心的专业律师为住宅小区提供法律服务。

 

(民盟市委、市政协社会和法制委员会供稿)